宅建業法
他人物売買
基準日 2026年4月1日。更新 2026年10月9日。 論点ノート一覧
結論
民法と宅建業法では、他人の物を売る話の結論が違います。民法では、他人の権利を目的とする売買は、そのことだけでは無効になりません。売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負います。
宅建業法は、宅建業者が自ら売主となる売買を別に制限します。自己の所有に属しない宅地や建物について、自ら売主となる売買契約を原則として結べません。予約もこの売買に含まれます。
分かれ目は、業者が自ら売主かどうかです。媒介や代理、交換は、この制限の対象ではありません。
要件・数字
- 民法では、他人の権利を売る契約は、そのことだけでは無効にならない。売主は権利を取得して買主に移転する義務を負う
- 宅建業法の制限が及ぶのは、宅建業者が自ら売主となる売買。予約も含まれる
- 媒介により売買を成立させる行為、代理として契約を結ぶ行為、交換契約は、この制限の対象ではない
- 例外の一つは、取得契約など。予約も含まれる。取得できることが明らかな場合で省令が定めるときも含まれる。効力が条件にかかっている取得契約は、この例外には当たらない
- 別の例外は、工事が終わる前の売買で、手付金などの保全措置が講じられているとき。条件付きの取得契約でも、この例外は別に使える
- 完成した物件について保全措置をしただけでは、この例外にはならない
- 売主が登記名義人であることは、例外の要件ではない
- 権利を移転できないときは、415条の損害賠償と、541条・542条の解除の問題になる
- 宅建業者相互の取引には、78条2項によりこの制限は適用されない。買主が法人であるだけでは外れない
よくあるひっかけ
他人の物を売る契約は民法でも無効
民法では、他人の権利を目的にしても、そのことだけでは契約は無効になりません。売主は、権利を取得して買主に移す義務を負います。禁止されるのは、宅建業者が自ら売主となる場合の業法の話です。
媒介も同じ禁止
制限の対象は、業者が自ら売主となる売買です。媒介は、業者自身が売主になる取引ではないので対象外です。
予約なら結べる
自ら売主となる売買契約には予約が含まれます。予約だからまだ売買ではない、では抜けられません。
交換も売買と同じ
この規定が制限するのは売買です。交換契約は対象ではありません。
取得契約があっても登記名義がなければダメ
例外の要件は、取得する契約を結んでいることなどです。売主が登記名義人であることは求められていません。
条件付きの取得契約でも例外
効力が条件にかかっている取得契約は、取得契約などによる例外には当たりません。工事完了前の売買で手付金などの保全措置が講じられていれば、保全措置による別の例外には当たり得ます。
保全措置をすれば完成物件でも例外
保全措置による例外は、工事完了前の、手付金などの保全が問題になる売買です。完成した物件への保全措置では、この例外になりません。
買主が法人なら業者間と同じ
適用が外れるのは、宅建業者相互の取引です。買主が法人であるだけでは外れません。
暗記カード
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民法では、他人の物の売買契約はどうなるか タップで裏を見る
そのことだけでは無効にならない。売主は権利を取得して買主に移転する義務を負う。
業法の制限が及ぶのは、自ら売主・媒介・交換のどれか タップで裏を見る
自ら売主となる売買。媒介も交換も対象外。予約は売買に含まれる。
取得する契約があれば、登記名義は必要か タップで裏を見る
不要。例外の要件は取得契約などであり、登記名義人であることは求められない。
業者間と、買主が法人のとき、制限はどうなるか タップで裏を見る
宅建業者相互の取引には適用されない。法人というだけでは外れない。
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関連する論点
基準日時点の整理です（民法561条、民法415条、民法541条、民法542条、宅建業法33条の2、宅建業法41条1項、宅建業法78条2項、宅建業法施行規則15条の6）。条文の写しではありません。